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如果房价跌了一半会怎样 中国房价会经历日本房价的状况吗

来源:搜狐    作者:    2020-11-11 16:08:55

对于中国房价关注的人非常多,不仅仅炒房的人,对于很多靠着租房过日子的人来说,也是一个很难避免的话题。

能不能、应不应该,能涨多少,如果跌了会怎样。

时至今日,以什么样的视角来看待房价,比房价涨跌本身值得探讨。

说起房价,我认为这不是一个比拼态度和立场的话题,一个可以理性讨论的东西没必要以这个来区分阵营;这也不是谁的嗓门大的问题。

我国的房价是结果还是原因,是工具还是目的,这是个值得思考的问题。

那么当房地产市场开始变为一种推动力量或者财富分配方式,又或是一种工具的时候,就不适合用单一的假设来分析和判断了。

但是大家似乎总对房价耿耿于怀,并开始把一切问题归根于房价,例如在“现在年轻人为什么这么丧”这个网红话题之下,太多人把问题归因于房价,与其这样,不如就分析一下若房价真的下跌到一定程度,咱们看看会是一番什么样的景象。

我们的近邻日本,就经历过。

但我必须要指出的是,日本经历的不代表是一条必然的路径,它已经提供了很多的经验,时移世易,这不是一种可以完全对照参考的例子。就如同之前巴西、阿根廷、泰国在经历了高增长之后陷入中等收入陷阱,或者经济倒退,并不意味着中国也会在到达那一刻陷入同等的境地。

我们不能在提到中等收入陷阱和金融危机的时候就觉得中国是高枕无忧,而在说到房地产的时候就强调必然如日本般的结局。这事是动态的,是不确定性的,前面说的房价不是一个立场或者态度的问题,就是这个意思。个人的好恶并不是我们给房地产行业做判断的依据。

楼市的繁荣在日本经济奇迹的上世纪六七十年代达到顶峰,后来在泡沫破裂后最高的房价跌幅超过三分之二,甚至达到70%。这其中的原因我之前的文章也分析过,主要是广场协议之后日元升值,以及日本央行在控制货币增速,主动降低投入市场的日元,提升利率。

楼市崩盘对日本经济的影响很大,这是事实,很多爱拿日本举例子的网友实际上忽略了另外几个事实:

1、日本在经济危机之后,楼市泡沫之后,日本经济增长乏力甚至停滞,有了失去的二十年之说,但即使如此,日本的人均GDP仍然超过3万美元,去年应该是在4万美元左右,而中国的人均GDP才1万美元;我觉得拿楼市泡沫崩溃来等同于日本经济完了,或者楼市等同于日本经济,是一种很片面的看法。

2、我们说起广场协议日元升值,就是那一套老生常谈,实际缺乏经济学和历史基础的人,没意识到日本在全球的投资也得益于此。日元升值虽然不利于出口,但是有利于对外投资啊。经济泡沫期间和泡沫破裂之后,实际上日本对外投资一直在增加,而且这些增长一直对日本经济产生了贡献,就像日本的国民生产总值GNP,常年高于GDP,就是因为GNP的差别是计入了日本国民在境外的生产投资。

例如2007年,日本的GDP约为4.515万亿美元,GNP约为4.651万亿美元,差距约为3.01%。时至今日日本对外投资接近9万亿美元,对经济增长的贡献不小,当年日本在拉美、亚洲、北美的投资布局覆盖非常广,虽然泡沫破裂后有所收缩但仍然不低。

3、日本的经济结构中自然不只是泡沫,上世纪曾经在制造业上横扫欧美的,创造了家电、机电风口,利用了汽车的风口(成本更低,更耐用),后来日本经济衰退或者停滞的成因绝不仅仅是金融政策和房地产,而是因为错过了互联网、移动互联网这两个风口,又在制造业上被中国拿走了部分市场,与此同时日本企业的创新乏力,年功序列制导致人们突破阶层的机会很少,还有少子化、老龄化的问题等等。

总结一下日本,我想说的是日本楼市泡沫和破灭更多的是日本经济泡沫和货币政策问题延伸,也是日本面对外部压力(主要是美国)的妥协。所以说不能单纯的把日本经济停滞与房地产挂钩就万事大吉,这不是一个正确的方向。

回来说中国的房价,我们与日本的不同之处在于以下几点:

1、中国的货币政策有余地,可以更加克制,尤其是有日本和美国楼市(2008年次贷危机)泡沫的前车之鉴。我们的货币投放,目前更集中于实体经济、中小微这些带动就业、创造产能的领域。无论是一年期LPR的下浮,还是

2、中国的房地产市场更多的是经济发展过程中的结果,如果控制不住则会成为催生风险的原因肇始,但我们目前显然在向实体经济倾斜,要求实体经济发展、收入和就业跟上货币增加和财富数量增加,房住不炒是让房地产稳定下来等待,而不是让它掉头向。

3、人民币并非自由兑换的,也没有外来热钱能进入我国房地产市场,这一点但你日本也做不到,以至于炒高房价之后,外资撤退拿走了部分收益,把挤压泡沫的风险留给了日本国内。

4、中国货币政策的独立性,是以国家实力为基础的,这就意味着央行在制定政策的时候是以我们的经济发展、通胀和金融稳定为考虑目标的。所以人民币不会像日元那样受制于外部,可以更好的平衡汇率、利率、国内资产价格、经济发展之间的取舍,这些目标虽然有不得不排序取舍的地方,但都是基于独立判断。而日本央行无论是在金融泡沫期间还是现在,并没有在日元政策上真正处于独立地位。

那么当中国能做对这些,我们还要再刨根问到底,假如房价就是跌了超过一半,那么会发生什么?前面的论证是不支持这种可能性的,但咱就只是做个纯推演。

首先中国楼市类似美国股市,有资金蓄水池和账面增值的作用;一旦房价跌掉一半(其实大幅下跌就足以引发连锁反应,不一定需要一半,不过连锁反应会最终推动房价持续下跌),以下情况会同步或者先后出现:

一、金融体系风险剧烈扩大,一方面是商品房抵押按揭贷款抵押物出现价格不足以支撑贷款,在微观层面银行自然是要求贷款人追加抵押物或者偿还部分贷款,但是如果出现普遍的房价下跌,只有大面积断供和银行另外寻求损失弥补的奇怪,这个时候政策层面回对银行有要求,而不是简单地让银行去追着贷款人求偿还贷款,否则居民家庭债务风险会出现类似次贷危机的情况。

二、银行不能承受的时候,又无法全面倒逼破产,否则金融体系的基础就完了,如果到这一步就结束了,那后面就是全面崩溃,都不用一条条写了。

三、各种企业在地产方面的投资,包括主营业务就是地产的,都会想办法停止投资,但长短期债务都无法偿还。企业破产倒逼以及收缩成为必然,这一波会导致裁员和失业潮。

四、房地产上下游产业链立刻被波及,包括之前的应收款、未来的生产经营全部化为乌有,注意,这个产业链之长超出普通人想象,房地产对经济直接和间接贡献度超过15%。我们用数字说话,2019年全年房地产销售额是超过15万亿的,这其中自然包含了大量的居民贷款,注意这只是一年的,过去二三十年中国商品房价值规模大约在450万亿以上。

五、由于企业倒闭、破产潮波及的失业,绝对是远超过房地产上下游产业链的范围。这时候企业债务将会马上冲击金融体系。然后再次循环,银行将会无法再给企业提供资金,各行各业的企业基本上都会面临上面写的一轮循环,以及裁员。

六、再来看财政。我们先说税收,以财政部2019年的数据,房产税2988亿,契税6213亿,土增税6465亿,土地使用税2195亿。这些还不算大头,我们看看土地出让收入大约在7万亿左右,目前土地财政的依赖度超过50%。

除了房地产相关的财税收入,由于前面说到的全面的企业经营困难和倒闭收缩,其他税收也会锐减。

然后财政收入锐减的最直接影响就是——普遍的社会福利保障将断掉,这个影响我们放到第八条去说,然后我们来看下一条。

七、由于失去了货币蓄水池和需求市场,会出现一方面大量账面财富会消失,主要是资产价格大幅下跌,然后由于还是有大量的货币存在,但没有与之匹配的生产经营和需求,会出现大幅度的通胀,而且这种通胀很难通过强有力的金融财政手段在短期内遏制,因为此时的财政和金融你懂得。但这时候还是危机,长远的若干年才会开始逐步形成滞涨。

八、由于失业潮席卷各个行业,包括财政危机下所谓体质、编制之类的事业单位、国企等等,收入锐减,普通人和中产都会面临生存危机,而且此时各类资产是很难变现换钱的。但受影响最大的一定是比较底层的,而由于第六条所提到的问题,财政在此时会很难提供基本的保障。

最后再补充两点:

最可能出现的就是较为底层的居民生存压力非常大,缺乏收入和保障,短期内又看不到任何机会,包括他们的子女求学和就业也是如此。

最不可能出现的则是,当房价大幅下跌之后,还能有之前买不起房的人可以趁机买房的情况。因为现在买不起房的人,那时候生存压力最大,比赤贫的人还要大,而且市场也不存在抄底的可能性,那时候既没有信贷,手头上原本的一点钱也被通胀和生存吃饭迅速的消耗掉。

但总结来说,未来会发生什么,是可以借鉴之前其他国家的往年经历,但也要基于中国经济发展的基本事实,也许房价会降,也许会稳定在一个程度上,也许到最后也不会有什么大的波动。